昆山律师

近日，北京丰台区人民法院审理了一起案件，原告被告是一对夫妻，由于丈夫提出离婚，而房产证上没有非北京户口妻子的名字，因此女方欲通过法律渠道讨回“自己的财产”。据了解，自婚姻法司法解释（三）施行后，不少离婚财产纠纷案使用新司法解释得以解决。但是，在婚姻法司法解释（三）施行过程中，也有业内专家提出，新司法解释的部分条款有待调整。

问：婚姻法司法解释（三）已于今年8月13日起施行，为人民法院审理现阶段婚姻家庭纠纷，保障个人财产在婚姻家庭纠纷处理中不受侵害等方面提供了可操作依据，同时也开启了用司法制度倡导、促进夫妻各自经济独立之先河。您对此有什么看法？

答：对照我国宪法和相关法律制度的规定，我对婚姻法司法解释（三）第十一条规定不敢认同。它与宪法对公民私有财产和住宅的保护规定及宗旨不符，有导致夫妻间财产侵权行为蔓延和升级的可能。

婚姻法司法解释（三）第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持……”也就是说，如果夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给了第三方，只要第三方的购买行为具备3个条件，人民法院则不支持另一方追回房屋的主张。

问：未征得对方同意就出售夫妻共有房屋的行为是无效法律行为，但对于买房人而言，一般只与夫妻一方交易就可以了，对夫妻是否意愿不一致有可能“不知情”，您怎么看？

答：有利害关系的第三人的“不知情”缺失可信度，认可“善意购买”为合法的理论依据不足。

我国婚姻法第十七条规定“……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。对家庭重大财产的处理，依法、顺理、从情，无论从哪个方面，一方都没有不征得对方同意就予以处置的道理，只有在一方意欲非法占有另一方财产的恶意的情况下，才会出现这种情况。夫妻一方在未征得对方同意就出售共有房屋的行为，其动机是非法占有对方财产，主观上是对另一方共享产权是明知的，侵权也出于故意。客观上，将夫妻共有房屋出售给第三人，其行为的实质是以“合法形式掩盖非法目的”，并且已完成法律意义上对共有产权另一方的权利侵害的事实。根据我国主、客观相一致的法学原理，这一行为已构成对共有产权另一方的私有财产的侵害，也是对夫妻另一方独立的法律地位、人格和尊严的伤害和蔑视，属于无效行为。我国合同法第五十六条规定，“无效的合同……自始没有法律约束力”。

众所周知，我国夫妻共有房屋的产权登记，习惯落在一方的名下，这已是约定俗成的。在此之前，法律也认可和保护这种民间习俗，在各类立法、司法活动中也都是保护有加。上述事实证明，第三人在购买夫妻一方房屋时（未出示另一方同意或没有产权证明的情况下），说“不知情”就难以让人信服。若在共有产权人一方请求追回房屋时，再让这一个与本案利害攸关的当事人来证明自己是“知情”就更不可能了，除非他（她）真不想购买这套房屋，或是真正意义上的良知回归。此时，他（她）的“不知情”证据的客观性、真实性和可靠性的确令人难以置信，证据力也彰显缺失。由此可见，这种“善意”取得之举，通常只有在夫妻一方恶意，受让人“积极回应，双方配合默契”的情况下方能出现。据此，我认为，售房者与第三人之间是“善意购买”，还是恶意串通，确是司法实践中一个值得探讨的重要问题。

问：据了解，婚姻法司法解释（三）第十一条规定在征求意见时，各界对“善意购买”争议较大。但是，这一规定仍然写入了司法解释中，其理由主要是“物权法已将不动产纳入到了善意取得制度中”，“是为了与物权法对接”等。

答：其实并不尽然，我国立法法第八十三条规定：“……特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。”婚姻法是调整婚姻家庭关系的特别法，照此原则，完全可以适用婚姻法优先于物权法的原则而从婚姻法的规定，根本不存在与物权法不对接的问题。

资料显示，在此规定出台之前，有专家提出，如果夫妻双方只有一套住房，一方未经同意出售住房，可能损害另一方的合法权益，则应当允许追回房屋。但建议最终未被采纳，原因是因为一套住房的情况比较复杂：若一套住房是豪宅，卖了之后还可以买小房，这种情况下人民法院不支持追回住房的主张；如果出售的房屋是唯一的小房，出售之后将无处栖身，在具体执行判决时法院可支持追回住房的主张。照此说法，夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给了第三方，这种行为只要第三人被认定为“善意购买”，另一方起诉追回也会败诉，要求赔偿，只能在离婚时进行；要追回唯一居住的小房屋也只能在执行判决时进行。由此推理，夫妻共有产权的另一方对正在居住的、属于自己的房屋，因一方的越权行为，就要承担精神上和经济上的损失，甚至走上诉讼之路，国家也得因此投入更多的司法资源。

有关“善意购买”第三人权益保护的问题，我建议要着力于预防环节的制度保护。实际上，我国保护夫妻共有房屋的规章制度正在逐步建立和完善，如买房要出示结婚证，转让夫妻共有房屋的登记须双方同意等，这些都是对夫妻一方侵权行为的“哨所”和“关卡”，只要在此基础上进一步建立和完善这些规章制度，严格管理，绝大多数问题即可解决在萌芽状态；另一方面，要区分婚姻法司法解释（三）出台前后的不同情况，增加对出售方和“善意购买”第三人的举证责任规定。比如，对婚姻法司法解释（三）出台前就已婚的一方在出售房屋时，必须出具夫妻另一方授权委托或对该售房屋无产权的证明，购买的第三人若无此类证据，“善意购买”即不成立。这样，就可以有效地防止“善意购买”滥用现象的蔓延，即便出现极个别虚假的“善意购买”情况，受害者也能很快找到与事实不符，恶意串通的证据；再次，作为公平正义最后底线的司法审判，遇到夫妻只有一套房被出售的情况，应尽力做好“善意购买”第三人工作，维护持有房屋共有产权人的合法权益，以确保家庭人员财产安全，维护公平正义和社会稳定。